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主要购买人群包括市区居民改善住房的置换

2018-04-13

  北京pk10分析券商分析师们春节返乡,过年的同时顺道做了一次草根调研。近几日,申万宏源、中金公司、天风证券等分析师春节回乡报告陆续在公众平台推出。

  春节回乡,券商研究员们关注到的经济实体中的改变有哪些?由此预测的未来趋势是什么?

  多篇券商研究员的回乡见闻收集中,房价、消费升级、乡村改造等依旧为关键词。天风证券徐彪团队预测,“第一产业就业比例已经很低,未来传统农业可能面临后继无人的风险。”另外,K12教育面临巨大发展机遇,而针对富裕的市民,“理财需求将非常巨大,股票和保险有望取代房地产成为最主要的理财方式。”

  房价几乎是券商研究员回乡见闻中出现频次较高的关键词之一,也是民众关注的热点。实际的情况来看,分析师回乡调研,房价多数仍在涨。具体如下:

  从调查到的房价来看,以(哈尔滨)新区哈西和群里的涨幅最大,主要购买人群包括市区居民改善住房的置换,而更多的来自周边现成的投资与居住需求。新楼盘推出的速度依然高涨,目前哈尔滨还没有限购,需求仍在持续涌入。地铁1号线开通后,周边房价迅速攀升,随着2号线各站点的陆续开通,也会带来有一波效应。中短期来看,省会城市的放假还有周边小城市涌入需求的支撑。除了交通的配套带动,还有旅游地产项目的推出,建在江北的万达乐园集酒店群、商业中心、室内滑雪场、室内外主题乐园为一体(暂时还没有去过,听说算是比较火爆的项目,部分娱乐项目需要排队10-30分钟不等),从周边房价来看与开盘相比已经上涨近80%。另外听老妈说宜家开业之后周边的房价也上升了很多。

  兰州地区的房价平均在9500元/平米左右,供给有限导致高房价,新房一开盘几乎就一扫而空,当地房价三年也涨了一倍多。

  兰州城区的房价平均在9500元/平米左右,学区房可以达到15000元/平米左右,在我看来,兰州的房价是偏高的,这主要是由于黄河以南城区面积有限,棚改难度也较大,前几年推盘量明显受限,而周边县市往兰州的人口流入较为可观,需求大于供给所致。

  近几年,政府投入交所资源建设黄河以北城区,农田变为宽阔的马路和精致的现代化住宅,随着会展中心、湿地公园、学校医院的落成,尤其在政府打出学区房的牌后,身边不少有小孩的亲戚买房买到黄河北岸,中海、保利、碧桂园等景象在那里拿地开发,连希尔顿酒店也坐落其中。土地供给的成功释放,或可为兰州的发展打开新的空间,也为政府动用更多财政工具增添力量。

  黄河北岸新房价格在8500元/平米左右,3年前只有4000元/平米,现在一开盘几乎就一扫而空,只剩下位数不多楼层和朝向不好的房间。相比老城区的老房子而言,亲戚们觉得这里新房设计好居住舒适、周边环境好、基础设施条件好,所以房子越来越好卖,年轻人新婚也更偏好这里,足见小城市的住房消费升级需求越来越强烈。

  房价没有上涨,没有大规模工业的城市,人口在外流,消费水平还很高,房地产去库存路漫漫,棚改可能老百姓更愿意选择货币,因为拆的房子不知道啥时候能建好。

  房价:我们这个N线年房价高点后,一蹶不振。当时平均房价涨到5000元/平。但是从那以后,房价就没有超过这个数。我们这个城市屈指可数的大型企业。12年之前我们主导产业还有造船,柴油机,采石砂等产业。但是现在造船也不行,柴油机由于是国企且缺乏研发及管理,已经破产。采石砂也不允许滥采,所以没有实业的支撑。16-17年国内房地产大涨的时候,我们这里只有去库存,而且到现在为止,部分烂尾楼盖好后,也只有60%左右出售了。而且我们这个地方的房价仅次于黄冈市地级市的房价。在黄冈市2市七县中排第二。

  关于棚改:城市的棚改有2套方案,一种按照3000元/平的价格折算补贴现金,另一种给予等面积的商品房。由于房地产不景气,开发商拿了地拆不起,拆了盖不起。老百姓房子拆了没地方住,很多人估计扛不住,货币化的概率更高一些。

  除了拥堵,房价也是城市永恒的话题,小学母校边上的学区房在2017年2月就已经涨到了7.3万元/平米。近两年来,福州二手房成交均价从1.5万元上升至2.7万元。

  钱清镇的房价在过去一年间翻倍,目前已超过了1万/平米,房价水平直逼柯桥和绍兴。其背后原因是快速的城镇化以及外来移民涌入。

  在券商研究员回乡见闻报告中,消费升级几乎是每篇必提的关键词,而且是统一的亮色。研究员对这一方面的感知是丰富、细致的,不管是一二线城市还是三四线城市甚至五线小城和乡村,消费升级速度都在加快。消费升级。